东北楼市分化:丹东领涨 鹤岗现“白菜价”个例

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年06月19日

  近期,鹤岗“白菜价”房激发热议,东北楼市也备受关心。新京报拔取哈尔滨、沈阳、长春三个省会城市,以及丹东、鹤岗两个处于言论核心的城市作为样本,力求客观呈现实在的东北楼市图景。

  长春、沈阳两个省会城市的楼市表示有颇多类似之处:价钱稳中有涨,同时作为焦点糊口城市吸纳生齿的堆积效应和能力较较着,周边市县以及外埠购房者人群在添加。另一个省会城市哈尔滨在本年一季度开场颇为平平,特别二手房市场受部门房企“涉嫌侵犯调用客户买卖资金”余波影响至今。

  在过去一年多,丹东楼市受外部形势利好,这座东北小城的房价涨幅多次领跑全国,而本地人薪酬程度平均3000元以上,采办力一般。同属东北非焦点城市的鹤岗曾因丰硕的煤炭资本而闻名,但300元一平米的个例也显示了这座资本干涸型城市的楼市窘境一方面是棚改推进添加的新房,一方面是不竭流失的生齿。

  300元/平米是个例 旧日煤炭城市转型存挑战

  位于黑龙江省东北部、小兴安岭南麓的鹤岗市曾因丰硕的煤炭资本而闻名。不外,近日这个东北边陲城市鹤岗却以不测的体例上了“头条”。

  近日,媒体曝出,黑龙江省鹤岗市坤德花圃小区一套320平方米的二手房售价仅15.5万元的动静,让网友们惊呼鹤岗房价“白菜价”。新京报记者对坤德花圃小区进行了看望发觉,售价较低的均为棚改衡宇,157平方米的毛坯房叫价25万元摆布,同样户型带装修的叫价50万元摆布。一位房主暗示,该衡宇为抵账房,当初开辟商用毛坯房抵账59万元。“棚改房廉价,这个价买商品房是底子买不下来的。”该小区附近一房产中介暗示。

  不外,在土生土长的鹤岗人张丽(假名)看来,300元一平米的房子虽是个例,但并不不测。

  “鹤岗的平房一棚改,就给良多楼房。但居民住不了那么多房子、房子升值空间也不大,空着也是空着,一些地舆位置偏僻、楼层欠好的棚改房子价钱以至还没有装修费贵,良多人无法赔钱就卖了,好楼层的房子十万八万的价钱、欠好楼层价钱两万三万就卖了,平均下来每平米几百到一千元就给卖了。相反,地舆位置不错、楼层好的棚改房也有卖到每平米三四千元的。”张丽引见,据其领会,此刻鹤岗棚改房均价在2000元摆布。

  鹤岗市人民当局官网2018年1月发布的消息显示,2008年起头,该市接踵启动了煤矿棚户区、采煤沉陷区棚户区、城市棚户区和城中村革新项目。

  “鹤岗的低价房很大程度是由于过去几年过量棚改形成的,棚户区革新中供应了大量的近郊区房源。从目前来看,价钱低的房产根基都是近郊区县的棚改房,供应量大,又没有买卖量,低价在所不免。”华夏地产首席阐发师张大伟暗示。

  “这几年良多鹤岗生源的大学生结业后较少回老家工作,生齿流失导致房地产的需求量无限。同时,当地老龄化严峻,老年人有一套房子就够了,这也导致了鹤岗棚户区革新后空余大量的房子,鹤岗几乎成了一个空城。”张丽婉言。

  张大伟持有雷同的见地。在他看来,虽然“320平方米的二手房售价仅15.5万元”是个案,但东北部门城市的衡宇均价确实远低于市场想象。“对于东北的三四线城市来说,生齿外流,并且良多重工业城市、能源城市转型下,经济涨幅放缓,形成了东北三四线城市房价遍及很是低,并且没有采办力。”

  而据东北证券发布的研报,雷同于鹤岗市的资本干涸型城市的生齿净流出态势是不成逆的,本地房地产市场也将持续缩量。另据东北证券的统计,如许常住生齿、生齿密度双下滑的城市,共计18座,此中14座位于东三省,此中对折则是资本依赖型城市,面对着经济成长乏力、转型受阻的窘境。

  多次领涨全国 3月环比再次居70城首位

  与鹤岗不测上头条分歧的是,丹东已习惯了上头条。

  这座东北边陲的小城因接近朝鲜,其房地产市场价钱跟着朝鲜场面地步的变化而崎岖。而在过去一年多,朝鲜释放的积极信号也使得这座恬静小城的房价一路高歌。

  据国度统计局发布的数据,2018年4月、5月,丹东持续两个月以环比涨幅领跑全国70城市。据中国之声《旧事纵横》报道,2018年4月下旬以来,一度曾被本地人称为“鬼城”的丹东新区,半月之内楼价呈现大幅上涨,不少楼盘以至一日两次升价,楼价接近“翻倍”。另据丹东市住建委的网签数据显示,进入2018年5月份,丹东新区商品房均价的波动范畴总体连结在4800-5100元/平方米之间,与4月末比拟涨幅20%摆布,个体江景热销楼盘涨幅30%摆布。

  本年以来,丹东的房价仍在不竭上涨之中。“由于周边政策变化,所以丹东房价不断在上涨,过完年到此刻每平米涨了500元摆布。此刻丹东市核心新盘房价13000元摆布,丹东市内均价8400元摆布。”4月16日,丹东一房产中介工作人员向新京报记者引见,也有外埠人前来投资,“都是三四套地买。”

  丹东另一家房产中介的工作人员和上述中介人员说法类似。“本年房价还在涨,不外是微涨,平均一平米上涨200多元。”

  国度统计局近日发布的数据显示,2019年3月丹东新建室第价钱以环比1.9%的涨幅位列全国70城首位。

  “此刻在丹东市内买房子,起步价最最少要8000元以上,好的楼盘都过万元了。而丹东本地的薪酬大要每月3000多元,目前这个房价通俗人难以承受。当然也有廉价的房子,但不太好。”丹东本地居民徐名(假名)婉言,目前丹东的房价赶得上部门二线城市了,但丹东本地居民采办力一般。

  徐名客岁起头打算买房,连续关心各大楼盘消息。“在看房子的时候碰着过一些去丹东炒房的人,客岁出格多,本年也有,根基上这些炒佃农来了必买。不外,本地人遭到收入限制,或者对丹东新区成长其实不乐观,所以投资意向不强。”

  而在丹东本地另一居民李先生看来,丹东房地产市场价钱的飙升和开辟商蓄意炒作相关。“客岁有段时间,经常有伴侣让我帮着找人,说是有新楼盘开盘找些人去假装买房、登记,如许的炒作良多。”

  2018年5月丹东官方发布房地产调控政策,包罗两年限售、提高首付款比例、不同化贷款等办法。

  而在徐名看来,丹东客岁起头出台一系列限购政策等,部门政策无效遏制了炒房现象。但同时他暗示但愿政策不克不及误伤刚需。

  对于丹东房地产市场的将来,徐名本人持乐观的立场。“周边情况相对不变,加上新区近两年本身成长也不错,当局也比力勤奋存心,配套设备扶植的好且快,生齿也在逐步增加。”

  价钱平稳 开辟商“以价换量”

  和丹东一样,长春的房地产市场处于上行阶段,上行周期始于2017年。

  “2017年起头市场进入猛烈上涨的周期。2018年岁首年月,长春均价在1万元摆布,岁尾在12000元摆布。”工作中经常接触购房者、开辟商的长春市民程成(假名),谈起长春市场行情时暗示。

  而据长春一房产中介引见,“长春较好的房子均价在17000元摆布、中等以上房子价位均价在13000元、一般房子均价在10000元以上。”

  长春房价上涨的次要鞭策力是地价的飙升。“在我的印象中,2017年之前,长春很少呈现每平米4000元的地盘,但在2017年下半年之后,一度有地王拿到的地盘价位达到了每平米6000元。”程成说。

  而在程成看来,本年一季度至今,长春的市场比力平稳,价钱根基未上涨,但呈现了“以价换量”的现象,成交量攀升。

  “一些在长春的房企喊出了百亿的方针,但长春市场容量并不大,合作激烈,房企之间加速推盘节拍,不少房企推出促销优惠、放水让利的勾当,但愿通过以价换量。”程成说,大体房价并未涨,以至还微幅的下挫,但买卖量在上升。

  而在上述长春房产中介看来,长春房地产市场成交量确其实上升,但次要由于刚需采办力的释放。“客岁市场行情不错,堆集了一些客户,所以本年至今整个市场表示不错。以我们店在高新区的两个小区为例,2018年2月、3月,两个小区的成交量总共在60套至70套。而本年3月,这两个小区单月的成交量已达到了70套。”

  程成还察看到,长春本地的采办力呈现了“有出有进”的现象。

  “比来几年,去海南购房的东北人比力多。海南限购之后,分歧的采办力投向了粤港澳大湾区、青岛、烟台、广西等地。”程成说。

  而在另一方面,越来越多的人认识到焦点城市的房产投资价值高于各地的市县州的投资价值。“此刻越来越多的长春周边外县的人、一些各地市州的人,选择卖掉在老家的房子在长春置换一套房子。”程成说,东北地域一个不成回避的话题是,东北地域生齿净流出严峻。但包罗长春在内的几个糊口焦点城市,虽然人才在流出,但生齿却不是净流出。

  “焦点糊口城市吸纳生齿的堆积效应和能力仍是很较着,将来长春的房地产市场将是惯性延续、稳中攀升的态势。”程成说。

  稳中有涨 外埠人购房增速较着

  相对来说,沈阳的房地产市场比力平稳,沈阳多位处置房地产行业人员暗示,沈阳房产价钱不断暖和上涨。2017年起头,沈阳房地产市场价钱起头上行,其时均价为每平米8000元摆布,2018年均价在每平米9000多元,此刻沈阳房地产均价在1万元以上,像样的房子根基上均价在每平米13000元摆布。

  安居客最新数据显示,4月沈阳新房成交均价每平米9315元,较3月上涨0.32%。4月二手房挂牌均价每平米9252元,较3月上涨0.83%。

  从整个辽宁省来看,房地市场全体平稳。据辽宁省住建厅和省房地产行业协会近日发布的数据显示,2018年全省房地产开辟投资2599.3亿元,同比添加13.5%;商品房买卖面积5070万平方米,同比下降5.2%,买卖519148套,同比下降6.5%;商品房买卖额3836.9亿元,同比添加5.6%;买卖平均价钱7568元/平方米,同比增加11.3%。

  不外,也有市民暗示,沈阳市场较活跃,浑南区、和平区长白岛等个体学区房涨幅较着。

  “沈阳房价与学区关系比力亲近,学区房涨幅最较着,有的学区房近一年多涨百分之三十,而像长白岛这些抢手学区房都翻番了。”沈阳市民李巍说,客岁其在入手沈阳北一学区房时,该楼盘的一栋楼开盘一个小时即售罄。

  此外,一个值得关心的趋向是,有房地产中介暗示,外埠人在沈阳购房人数添加。

  “沈阳在全国省会城市中,房价处于比力低的位置,将来市场成长空间大。不少黑龙江、吉林省的人往沈阳流入。”沈阳一房地产中介暗示。

  据辽宁省住建厅和省房地产行业协会发布的数据,2018年,全省商品房发卖的另一个特点是,外埠人在辽宁买房增速较着。此中,从各市外埠人购商品室第占比环境看,大连最高,为73.5%;其次是沈阳,为49.5%;营口第三,为21.2%。

  一季度开场平平有中介二手房买卖量骤降

  在刚过去的一季度,多地楼市迎来“小阳春”,而哈尔滨楼市本年一季度开场颇为平平。

  哈尔滨乐居发布的数据显示,2019年第一季度,哈尔滨新房成交量呈逐渐下降的趋向。据易居哈尔滨公司市场部数据显示,2019年第一季度哈尔滨商品房成交16375套,同比下降25.2%。

  “每年的春节后是房地产涨势最高、市场最火的时候,但本年哈尔滨的二手房房地产市场受部门房企涉嫌侵犯调用客户买卖资金余波影响至今,特别是二手房市场在一季度的表示差了良多。”哈尔滨一地产经纪工作的担任人张鹏(假名)暗示。

  2018年,黑龙江相关部分下发的通知要求,本地房地产经纪机构必需在2018年12月10日前在银行开立资金监管账户(此资金不得肆意调用);贷款采办二手房,首付款资金未进入监管账户的,银行或住房公积金办理核心不予审批发放贷款。

  “以前在哈尔滨房地产市场的一般做法是,中介公司都是要求购房者将二手房的首付款间接打给中介公司,而非由银行监管首付款。相关政策出台后,有地产中介公司资金链断裂,呈现了一些跑路现象。”张鹏说。

  本年2月,黑龙江省住建厅发布的《关于房地产经纪机构涉嫌违规环境的传递》显示,哈尔滨市巨业房地产经纪无限公司、哈尔滨易房房地产经纪无限公司、哈尔滨世纪振达房地产经纪无限义务公司3家企业涉嫌侵犯调用客户买卖资金。哈尔滨市住房和城乡扶植局已对3家企业立案查处,公安部分已对巨业公司立案侦查,对易房公司进行查询拜访。此外,巨业公司已被国度企业信用消息公示系统(黑龙江)列入运营非常名录。

  但在近期,又有购房者向新京报爆料,其在近期碰到了中介涉嫌侵犯调用客户买卖资金的问题。

  或受行业余波影响,哈尔滨房地产二手房买卖量骤降。

  “和客岁同期比拟,我们公司买卖量下降了80%到90%。此前,我们每个月平均每两人能够致多开一单,这几个月我们公司每个月平均总共才开了三四单。”张鹏说。

  哈尔滨的陈先生也持有同样的见地,“作为购房者,我的感触感染是,哈尔滨的二手房市场由于受这些负面的影响,大概要履历一段时间的萧条。”

  对于将来的哈尔滨房地产市场的走势,张鹏不太乐观,“房价短期看政策,中期看地价,持久看生齿。目前来看,市场买卖量锐减,但地价并未减,房价还会暖和上涨。而生齿的大量流失会导致市场需求越来越少。”

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